Deux lois, deux surfaces, deux situations. La loi Carrez s’applique quand on vend un lot de copropriété ; la loi Boutin quand on loue un logement. Les règles de calcul se ressemblent mais ne sont pas identiques, et les sanctions diffèrent.
Le comparatif
| Critère | Loi Carrez | Loi Boutin |
|---|---|---|
| Quand ? | Vente d’un lot en copropriété. | Location d’un logement (résidence principale). |
| Surface | Superficie privative. | Surface habitable. |
| Où figure-t-elle ? | Avant-contrat et acte de vente. | Contrat de location. |
| Hauteur minimale | Les parties sous 1,80 m de hauteur ne sont pas comptées. | |
| Exclus | Caves, garages, parkings, lots de moins de 8 m², balcons, terrasses ouvertes. | Caves, garages, remises, combles non aménagés, balcons, loggias, vérandas, locaux communs. |
| Tolérance | 5 % d’écart. | |
| Si l’écart dépasse 5 % | L’acheteur peut demander une baisse du prix, dans l’année suivant l’acte. | Le locataire peut demander une baisse du loyer. |
Un exemple chiffré
Un appartement est vendu 450 000 € avec une surface Carrez de 45 m². Le mesurage de l’acheteur donne 42 m². L’écart est de 3 m², soit près de 6,7 %, au-delà de la tolérance de 5 %. L’acheteur peut demander une réduction du prix proportionnelle à l’écart : 450 000 € × 3 / 45 = 30 000 €. Avec une surface réelle de 43 m² (écart de 4,4 %), il ne pourrait rien réclamer.
Peut-on utiliser le même mesurage ?
Pas toujours. Si vous louez puis vendez le même appartement, la surface habitable du bail et la surface Carrez de l’acte peuvent différer, notamment si le lot comprend une véranda fermée ou une annexe. Chaque opération a sa surface, avec ses règles.
Faire mesurer par un professionnel
Le propriétaire peut mesurer lui-même, mais une erreur coûte cher : la sanction en cas d’écart supérieur à 5 % repose sur le vendeur ou le bailleur. Un mesurage par un diagnostiqueur donne une surface calculée selon les règles et un certificat à joindre au dossier.
Pour plus de détails : la loi Carrez · la loi Boutin.
Informations vérifiées le 15 octobre 2026 d’après les textes en vigueur (service-public.fr, ANIL, ministères). Les règles évoluent : DTE confirme ce qui s’applique à votre bien lors du devis.